在万科随园养老体系中，已形成三大产品线，即：随园嘉树（活跃长者公寓）、随园护理院（家庭式长者康复护理中心 ）和随园之家（社区居家养老服务中心）。作为集团内拓展型业务，万科的养老产业目前并不考虑盈利问题。

作为万科城市服务商转型的一部分，养老产业在万科内部一直在低调运营。12月9日，万科杭州公司举行了一场中国长者服务·随园实践发布会，首度披露其产业布局。

据介绍，随园养老业务已经在杭州实践了7年，构建了多层次养老服务体系，随园嘉树、随园护理院、随园之家三大业务实现养老服务闭环，并希望以8大类服务模块165项服务内容定义中国养老服务标准。

“我们不是做养老地产，而是养老服务。”9日，万科杭州公司总经理李嵬向媒体解释道。

未来3年，万科随园养老将布局1000个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。李嵬表示，万科随园养老正在逐步建立以长三角为基地的中国首个养老产业生态圈。

三级养老生态圈

2009年，时任万科杭州公司总经理的周俊庭首次在良渚文化村项目中明确养老公寓的规划设计，同年正式完成“随园嘉树”项目立项。这是万科集团养老业务探索的第一步。

2013年5月，大型长者社区随园嘉树·良渚公开亮相；2015年8月，家庭式长者康复中心随园护理院·良渚正式对外运营，迅速实现满床；2016年，万科随园养老提出“居家长者服务”，与政府合作“随园之家”社区居家养老服务中心。至此，万科养老正式形成社区、机构和居家养老三大层级服务体系。

在万科随园养老体系中，已形成三大产品线，即：随园嘉树（活跃长者公寓）、随园护理院（家庭式长者康复护理中心）和随园之家（社区居家养老服务中心）。

而养老服务体系只是万科要构建的生态圈的一部分，万科高级副总裁张海指出，养老生态圈主要表现为三个层级：第一，利用三大产品线闭环建立网络布局生态；第二，利用7年积淀建立“随园+”合作生态平台；第三，打造未来可延展的服务生态。

万科杭州公司副总经理吴蓓雯解释道，随园嘉树是通过短租或长租模式持有运营，从投入本身来说是重资产，是通过出租租金回报来体现其资产投资回报。

吴蓓雯透露，目前万科基本可以把前期投入收回，而且有一定盈余。未来还可以与资本合作布局金融衍生。

据悉，万科通过轻资产方式在各地设立养老服务公司。住在随园嘉树的老人除租金以外每个月要付服务费，服务费收取率达100%。

在三大业务板块中，张海指出，嵌入式养老的社会价值特别大，这主要在于万科目前布局的随园嘉树、随园之家产品线。在他看来，居家养老需要配合服务推送才能执行下去。

他举例表示，随园之家是万科杭州与政府合作的首个社区居家养老项目，从2016年2月的第一家到现在的第100家，几乎承接了政府居家服务中心社会化运营半数以上的工作。

政府基层街道和社区提供日间照料场地，万科整合利用随园嘉树和护理院的专业养老服务团队资源和能力，解决目前社区居家老人就餐难、就医难、出院后康复护理难、日常生活不便、紧急情况无人照料等痛点。

在目前布局的百家中，已有12家开设在宁波。这也显示出随园之家居家养老服务模式的跨区域可复制性。此外，通过随园嘉树和随园护理院依托良渚和海上明月两大片区组团，以及随园护理院-嘉和分院的“轻资产”尝试，初步实现城市服务版图迭代。

做“养老服务”

21世纪经济报道记者参观采访万科位于杭州良渚文化村内的养老体系后发现，万科内部把住宅开发视作现金流项目；养老、教育、常租公寓、联合办公等则归属于拓展型业务。

据张海透露，拓展型业务在短时间内并不担负贡献现金流、贡献利润的责任，因此，万科的养老业务目前并不考虑盈利问题。

值得一提的是，万科是以合作方式，进行养老服务提供。如在上海，是与上海地产集团和上海中医药大学合作，成立一家公司，由万科操盘。

杭州万科管理层解释道，随园嘉树目前已积累了一支200余人的团队，加之有护理院的专业机构做支撑，万科有足够能力覆盖100个社区照料中心的布局。

在客户积累方面，吴蓓雯介绍道，随园嘉树在2015年1月1日正式开放入住，当时的阶段性任务是三个月入住100户，且入住老人必须是年满65岁。万科员工通过对现场场景和氛围的不断介绍和再现，争取老人前来试住并获得认可。

作为医疗机构，随园护理院有120个床位，当医保还没有覆盖的时候，也是通过类似方式争取老人试住。

“区别于销售型养老地产，万科随园嘉树一定不是拿住宅地去做，因此与当前高企的地价关联度并不高。”李嵬指出，三年服务几十万名长者，是一个初步发展目标，也是夯实业务的过程。

李嵬称，目前为止，万科的养老产业还没有考虑过接触资本市场?！坝泻芏喔夭鹑谙喙氐幕?，把未来的入住权作为一个产品来销售。我们现在没有把这个问题当成一个业务重点?！?

万科随园养老的生态，正是依托随园嘉树和护理院建立医养护专业背景、产学研人才资源库，依托随园之家形成客户资源导向闭环，内生出一条可持续生长之路。